包租婆2018 物业管理软件免费版 V10.1.9.8

小区物业管理系统是一款完全免费的物业综合管理软件，它可帮助用户更好进行相关的物业管理，在这里管理员只需输入最基本的信息，系统即会自动地计算该物业中所有户主所需要缴纳的所有费用，包括滞纳金、预收款、水电费的分摊及各种优惠措施，以此可彻底地杜绝人工计算的失误，并可提高收费的准确率，小区物业管理系统适用于商场市场物业管理、百货大楼物业管理、小区物业管理、写字楼物业管理、房屋出租管理、电脑城物业管理、农贸市场物业管理、批发市场物业管理、超市物业管理、软件园物业管理、电子城物业管理、房地产物业管理、建材市场物业管理等所有的物业管理行业。与其他同类型的软件相比，小区物业管理系统最具有优势的地方在与“简单性”，它采用图形化的操作界面，可以说一张图形胜过千言万语，它是一个能用图形操作的人家，该系统突破了当前一般软件的设计模式，其采用了图形化的界面来完成枯燥的数据管理，它也是目前国内第一个采用图形设计的管理软件，小区物业管理系统拥有各种物业管理、物业收费、费用递增、合同管理、人事管理、固定资产管理、流动资产管理、办公设备管理、投诉管理、报修管理、物业基本信息管理、业主信息、住户信息管理、自动报警、智能提示、地理图形等诸多强大的物业管理功能，可帮助用户实现财务、人事及物资的全方位管理。同时小区物业管理系统拥有更加智能的报警机制，它会自动的对合同到期、物业收费到期、物业欠费、水电欠费等的进行全方位的报警提示，可有效地防止错收漏收，同时它还可统一为所有用户设置一致的收费标准，当然管理者也可单独为不同的用户设置不同收费项目，并可满足各种费用的递增设置。新版小区物业管理系统在旧版的基础上修改了单据查询和及信息中单据中预收款和押金抵扣单据中抵扣记录是否显示的功能，及客户管理菜单名称改成会员管理名称，同时在仓库管理的出入库明细表中增加了补打功能，和修复了押金和预收款抵扣引起的报表显示问题，当然更多的新功能或更正功能则需用户自行进入探索啦。

使用教程

1、程序免安装，用户仅需要双击“汇笨物业协同办公云平台.exe”即可打开登录程序
2、进入登录界面，初始账号为99，密码为空，直接点击“登录”

3、进入之后，在界面的上方，用户可进行水电气管理、收费报表管理、查询与预警、应收实收管理、办公管理、内务仓库管理、设备管理和固定资产管理等多种管理功能，其可根据自己的需要进行相应功能选择，并进行相应的添加操作

4、同时在功能界面的下方，还可进行定位查询、收款单、退款单、欠费报警、费用到期、人事管理、会员管理、投诉管理、保修管理等多种数据的输入与管理

5、完成以上的选择，在界面下还可点击“统计图例”、“收费查询”、“图形查询”和“地图导航”进行相应的住户查询，比如欠费情况、入住情况及住户的基本信息等内容

6、最好在整个界面的下方，系统还会显示出整个物业的基本信息情况，包括单元总数、建筑面积、套内面积、空余数、已入住总数、欠费总数、水电欠费等内容

软件功能

1、适用于商场市场物业管理，百货大楼物业管理，小区物业管理， 写字楼物业管理， 房屋出租管理， 电脑城物业管理，农贸市场物业管理，批发市场物业管理， 超市物业管理，软件园物业管理， 电子城物业管理，房地产物业管理，建材市场物业管理等所有的物业管理行业
2、拥有水电气管理、收费报表管理、查询与预警、应收实收管理、办公管理等多种强大的管理功能
3、支持收款单、退款单、欠费报警、费用到期、人事管理、会员管理等数据输入
4、可显示整个物业完整的信息，包括单元总数、建筑面积、套内面积、空余数、已入住总数、欠费总数、水电欠费等内容
5、拥有各种物业管理、物业收费、费用递增、合同管理、人事管理、固定资产管理、流动资产管理、办公设备管理、投诉管理、报修管理、物业基本信息管理、业主信息、住户信息管理、自动报警、智能提示、地理图形等诸多强大的物业管理功能
6、可帮助用户实现财务、人事及物资的全方位管理
7、拥有更加智能的报警机制，它会自动的对合同到期、物业收费到期、物业欠费、水电欠费等的进行全方位的报警提示，可有效地防止错收漏收
8、可统一为所有用户设置一致的收费标准，当然管理者也可单独为不同的用户设置不同收费项目，并可满足各种费用的递增设置

软件特点

1、简便化：软件图形化的设计思想，操作简单，使用方便，易学易用
2、图形化：软件采用图形化的设计，界面美观大方，用户各种信息一目了然
3、智能化：软件自动的对合同到期、物业收费到期、物业欠费、水电欠费等的进行全方位的报警提示，有效的防止错收漏收
4、灵活化：可以统一为所有用户设置一致的收费标准，也可以单独为不同的用户设置不同收费项目，还能满足各种费用的递增设置
5、自动化：管理人员只需输入最基本的信息，系统自动计算所有的费用，滞纳金，预收款，水电费的分摊，优惠设置等软件全自动计算，杜绝了人工计算的失误，提高了收费准确率。
6、安全化：软件提供严格的权限设置，不同人具有不同的权限
7、人性化：图形化的操作智能的帮助提示，方便的操作，强大的技术支持
8、优质化：免费售后服务、免费增加新功能、终生免费升级

公司职责

1、物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理
2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等
3、物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等
4、物业管理安全：物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理

物业分类

根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求:
1、居住物业
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地
2、商业物业
商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。
3、工业物业
工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间
4、政府类物业
随着机关后勤管理社会化的实施，机关单位后勤管理工作转交由物业公司进行管理，随着后勤社会化规模的增加，政府物业逐步成为主流物业形式。由于政府物业的特殊性，对工作人员的综合素质要求较高，尤其在人员的保密意识上尤为重视。政府物业除居住物业包含的服务内容外，还涉及餐饮、会议、客房及康体等多种、综合类的服务
5、其他用途物业
除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年

物业附属设施

附属设施，是指建筑物内和建筑物外的各类共用设备、共用设施及相关的场地、绿化、道路等，包括建筑物的公共部位，如基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，以及公共设施设备，如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业收费标准

一、一级收费标准 1.00元/月 .平方米(已包含税、费)
★基础条件 
1.小区封闭:有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房
2.绿化率 35%以上(包括水面)绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上
3.固定活动馆所300平方米以上
4.专用固定停车泊位 1个 /3户；
5.具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施
6.固定体育活动场馆不少于二项设施
★公共秩序维护
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用
★保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物
3、公共楼道每天清扫 2次；扶手每天擦洗 2次，保持干净整洁
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天 2次
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象
7、垃圾设施每天清洁 2次，无异味
8、公共区域玻璃每周擦洗 1次
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理
二、二级收费标准 0.75元 /月 .平方米 (已包含税、费)
★基础条件
1.小区封闭
2.有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房
3.绿化率 30%以上(包括水面)； 绿化、休闲活动中心、场地 1000平方米以上
4.固定活动馆所 200平方米以上
5.具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施
6.体育活动场地不少于一项设施
★公共秩序维护 
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 8次，对小区重点部位每 2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
★保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫 1次；扶手每天擦洗 1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天2次
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁1次，无异味
8、公共区域玻璃每月擦洗 2次
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理
三、三级收费标准 0.50元/月 .平方米(已包含税、费)
★基础条件
1、小区封闭
2、有固定管理服务用房
3、绿化率25%以上
4、绿化、休闲活动中心、场地 500平方米以上
5、固定活动馆所 100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施
★公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于 5次，每次巡逻不少于 1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
★保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭 1次。
2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 2次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁 2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗 1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理
四、四级收费标准0.35元 /月 .平方米(已包含税、费)
★基础条件 
1、小区基本封闭
2、有固定管理服务用房
3、有简单的绿地、树木、植物
★公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人 24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用
★保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁
2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干净整洁
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象
6、垃圾设施每周清洁 1次，无异味
7、公共区域玻璃每 2个月擦洗1次
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理
在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用

物业管理工作中沟通的技巧和方法提要

首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识,必须做到以下几点:
一、尊重不傲慢    我们渴望得到人尊重
但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、
各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。
不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。 二、热情不冷漠
物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。
最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”而言？ 
三、诚信不敷衍    
在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现，敷衍了事。   
四、礼貌不刻薄   
礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先
切忌讽刺、挖苦、语言尖刻   
五、不呆板
在工作中坚持原则，按法律、法规
办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活
六、负责不推诿
该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿,取信于民
做到以上几点，是否就可“一沟就能”了呢？未必，有了正确的思想，还要有适当的工作方法。那么，在物业管理中“沟通”有哪些方法呢？
一、说服教育法    
将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服，是我们在工作中最常用的方法，但往往也是效果比较差的方法，直观的，死板的说教是无能的表现。 
讲法律、讲政策理所当然，但怎么讲，很有讲究。因此，本方法常常要和别的方法结合使用，方能奏效。
二、换位思考法 
“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者，有时也要换个角度，如果“我是个业主”会怎么想？以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度，
如果他是管理者，该如何做？将心比心，相互理解，解决矛盾。
三、入乡随俗法
在工作中讲普通话是基本要求，
但是，根据服务对旬的不责骂，特别对一些老年人，用同样的方言来接待他们，往往会收到事半功倍的效果。
“家乡音，一家亲”，同样的方言在情感上已得到了认同，还有什么不好说，
不好商量呢？但切记：如果没有说方言的能力，还
是说普通话，否则“鹦鹉学舌”，弄巧成拙，业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言，如“苏北话”，不要轻易模仿。
四、避实就虚法
有时直截了当，直奔主题，往往会使矛盾激化，双方弄僵。还不如避实就虚，先谈点和主题无关的话题，谈点天气，交通什么的，缓和一下气氛，然后再找机会，切入主题。
五、投其所好法
根据沟通对象的脾气、爱好，可以多聊聊对方感兴趣的话题。
如欢喜棋牌，就谈谈牌局
对弈；爱好旅游，就谈谈山水；钟爱子女，就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女，赞美她的孩子是沟通最快捷的路径，俗话说，母以子贵嘛！
六、以退为进法 
有时谈僵了，切不可火上浇油，贪一时之快，把该讲的，不该讲的都发泄出来，这样只
能把对方逼入对立境地；不如以退为进，来个缓兵之计，劝一句，消消火，待合适机会，或换别人再跟业主沟通。
七、委曲求全法   
有时会遇上不讲理的业户，这时更需要总代表，宽容，大度，切不可以牙还牙、针锋相
对，而更应该和颜悦色，轻声细语，即使被骂了也要能够忍耐，小不忍则乱大谋，古人之言不可不听。
除了以上各种方法，还可以利用一些非语言因素，更加强“沟通”效果。

更新日志

小区物业管理系统 v10.1.9.8更新内容
1、修改单据查询和基本信息中单据中预收款和押金抵扣单据中抵扣记录是否显示功能
2、客户管理菜单名称改成会员管理名称
3、仓库管理的出入库明细表中增加补打功能
4、修改押金和预收款抵扣引起的报表显示问题
5、修改手机审批内容显示问题
6、修改冷库收费功能
7、修改水电抄表显示问题
8、修改服务器自动备份SQL2008问题